原来做重资产的商业地产，现在面临的主要挑战是把这些重资产商业地产，怎么能够打通变成市场上可以投资的金融产品，你就能实现良性循环。

金融一定要适应新常态，在这种情况下一定要有新的思路。不过，这仍属于合理区间。

这是为什么？承包初期的时候要分地，好土地一亩算一亩，坏土地两亩折算一亩，经过了30年的承包，精耕细作以后土地质量都差不多了，这时候一亩顶一亩，土地就多了。目前中国的经济也有相似的问题。这次土地确权是航空测量土地，所以都公布了。这就是说，一半以上已经是第三产业了，第一产业加第二产业占40%多。总之，在新常态时期，第三产业成为第一大产业，金融要适应这样的新常态。

今后经济增长靠什么？要靠广大人民的创新精神、创业活动。新常态是一个调整结构以后的经济，很多产业要不断升级。日本在上世纪60年代中后期越过刘易斯拐点后，依旧享受人口红利直到90年代初，而韩国在上世纪80年代左右跨过刘易斯拐点后至今处于人口红利窗口阶段。

四、 库兹涅兹拐点已经临近，将决定中国经济长期走向 库兹涅兹认为，伴随着经济增长，收入分配差距先扩大后缩小。这表现在： 第一、从劳动力总量来看，中国劳动人口增速持续下降，劳动人口存量在2015年左右达到高点，随后便下降，劳动力的供给将开始下降。1）如果将生育率低于标准水平的2.1、65岁以上人口占比大于14%、15～64岁劳动人口停止增长、人口总量开始下降作为人口结构变迁的四个拐点，对比发现：日本跨越这四个拐点的三段时间间隔分别为30年、10年、5年，而中国则为20年、0年、5年，这意味着中国将会比日本以更短的时间节奏分别跨越人口结构的四个阶段，这在一定程度上反映了中国人为实施的计划生育政策的负面效果。从数据上观察，2003年之后，M2/GDP曾出现明显的放缓，直到2009年金融危机期间的刺激政策通过大规模的地方政府支出和银行信贷投放使得该指标出现逆转，然而，2010年以来的货币信贷政策正常化意味着M2/GDP将逐步重返原路，回归常态水平。

因此，FDI留驻中国的潜在收益率可能面临系统性下降风险，特别是人民币升值的步伐减缓甚至人民币停止升值时，FDI的存量资金退出中国的可能性加大。然而这一人口红利的享受实际上是透支了未来的红利，少儿人口占比的提前下降导致后备劳动力严重不足，同时劳动人口迅速上升将在未来加速老龄化过程，未来净消费人口占比将快速超过净储蓄人口占比从而降低储蓄率，高储蓄基础下高投资增速带动的高经济增长模式将不可持续。

后三点则是可能面临的机会，在越过拐点后，经济内生增长的激励将增强，消费带动的经济增长将扩大服务业需求，从而有效带动产业升级和经济增长的持续。但是伴随着刘易斯拐点的越过，城乡货币需求的二元结构趋于统一，高货币发行，高投资率，高经济增长率和低通货膨胀率的增长模式将不可持续。自2004年前后，一方面我们观测到了农村劳动力工资水平的上升，另一方面也观测到农村劳动力转移速度的趋缓，这一价格和数量相悖，正说明农村劳动力的无限供给已经结束。同时储蓄率水平出现了接近20年的系统性下降。

但是人口结构变化的短期冲击同样不可小视。（一）中国步入人口老龄化的节奏：速度更快、间隔更短、发展水平更低 1、速度更快。第一，二者都将使劳动力供给曲线左移，从而抬高劳动力供给价格。刘易斯拐点的基本定义是，在二元经济存在的情况下，农村存在大量剩余劳动力，因此劳动力从农业向非农领域的转移不会引致工资水平的上升，换言之，农村劳动力是无限供给的。

2）进一步对比，日本在20世纪50年代末跨过刘易斯拐点，90年代中期跨越人口红利拐点，期间的时间跨度接近40年，也正是在这一段时间，日本成功实现向发达国家的转变，然而中国从2003年前后迎来刘易斯拐点，到2015年前后关闭人口红利窗口，所经历的时间仅略超10年，因此，中国在今天所面临的人口结构转变压力远远大于日本。由于生产性人口多于消费性人口，国民储蓄一般维持高位，这为资本形成提供了充足保证，同时大量年轻劳动力的存在不仅解决了劳动投入问题，也有利于创新能力的提高，从而保证了全要素生产率的提升。

至今成功摆脱这一陷阱跻身高收入国家的也仅有日本和东亚四小龙。因为正是在生产要素驱动到生产力驱动的转折点上，国家之间出现了分化，许多中等收入国家未能实现这一转变而陷入中等收入陷阱。

从日本的经验来看，日本在1950年代末经历刘易斯拐点之后，工业企业，特别是制造业的利润率都曾出现系统性下移。诸多证据说明2004年的民工荒并非一时之事，而是大拐点即将到来的标志，是趋势性的改变。3）中国房地产市场高速发展期的拐点已过，特别是针对高收入群体的对中高端住宅建设活动将面临需求不足的压力。刘易斯拐点和人口红利拐点的相继越过将给中国经济带来诸多挑战，人口结构的约束将促发中国经济增长模式的转变。进一步观察外出务工农民工的人数变化情况，可以发现近年来虽然外出务工农民工的人数逐年增加，但是增加幅度逐渐趋缓，2004年以后稳定在每年5%。投资增长速度的一定程度的下降，也为服务业的发展提供了新的空间。

第三，劳动力供给约束将改善国民收入的分配形式，劳动报酬占比上升，从而带动消费兴起。中国人口红利的结束时间几乎更早。

这就是经济增长与收入分配的倒U型曲线。因此，资金配置于基础设施、制造业和房地产的效率已经不可避免地有所降低，国家资产负债表所决定的潜在增长率很可以也已经下滑到一个新的平台，那么在这种情况下，如果政府和国有企业主导的投资模式继续将有限的、成本已上升的资金配置于原有的传统领域，每获得一单位固定资本形成所需要付出的劳动力、资源、资金代价则会更大。

未来中国经济将受到劳动力供给紧张和老龄化持续加快的双重挤压。考虑到作为新兴市场的印度，将在未来数据10年内持续享有人口红利所提供的优势，中国面临的周边市场的竞争压力也将更大。

结合农村居民的工资增幅近年来的上升，更能说明中国已经越过刘易斯拐点。从动态资产负债表的变化来讲，杠杆率衡量的是这个国家通过其资产膨胀扩大其负债融资的能力，如果说资产价格处于上行通道，那么杠杆率的放大功能可使负债能力同步扩大，从而实现资产负债表同步扩张。考虑到发展中国家普遍存在的二元结构，同时附加经济发展阶段、人口转移、人均收入等一些变量，人口与经济结构的变迁过程存在刘易斯拐点、人口红利拐点、库兹涅茨拐点三个发展的时间窗口，前面两个拐点的跨越意味着一国的潜在增长率会下移，后一个拐点的跨越则被认为是一国成功转型的关键。虽然这一发展模式与中国政府推行赶超战略，试图快速实现工业化的努力不无关系，但是人口因素也是能够保证这一增长模式的关键。

但是由于资本报酬的递减规律和劳动力投入数量的约束，单纯增加要素投入的粗放式增长方式将难以为继，未来经济增长将依赖于生产力提高。反之，如果资产价格处于下行通道，那么这个国家的负债能力不仅同步收缩，而且为了偿还债务，不得不出售资产，杠杆率的反向放大功能则使资产价格以更快的速度下跌，资产负债表同步被动收缩。

例如目前银行贷款的各期限实际成本与2007年紧缩周期的末端相比，仍然存在约一个点的差距，但是加息所面临的经济周期环境已经明显不同，目前的经济增长能力与2007年相比，已经明显的弱化。刘易斯拐点和人口红利拐点的越过为中国经济从要素驱动向生产力驱动的转型提出了迫切要求，中国正处于十字路口。

在劳动力从农村向城市转移的过程中，要素的优化配置极大地改善了经济运行的效率。另外的50%投资用于商品生产，以满足出口消费和国内的消费需求，这些大规模的投资建设活动带动了对国内钢铁、水泥等资源的需求，由此形成了中国所谓的投资驱动型增长模式。

再比如，目前企业感受到的资金成本与银行间市场的资金成本存在明显的反差，民间利率已经接近甚至超过2007年的水平，这里的原因除了监管政策的约束外，银行信贷在整个社会流动性创造中的杠杆功能已经有所弱化，单一观察银行信贷的资金成本已经不足以反应社会整体的融资难度。而在1990年前后，日本经济越过人口红利拐点后，经济增长中枢再一次出现下移。人口红利的持续存在保证了日本和韩国在经过刘易斯拐点后不至于遭受劳动力供给不足的打击，其经济依旧维持了较长时间的增长。一、中国经济已经悄然越过刘易斯拐点 2004年前后，中国东南沿海出现了广泛的低端劳动力供给紧张的问题。

相比于日本和韩国，中国经济将面临更为严峻的考验。第五，收入分配将更趋合理，为经济顺利越过库兹涅兹拐点提供动力。

2）亚洲国家完成这一转变所经历的时间远远低于发达国家，日本仅仅在25年的时间里就过渡到了老龄化社会，马来西亚、泰国、印尼与日本迈入人口老龄化的时间节奏基本一致，韩国、新加坡、越南的速度则更快，将在15～20年的时间里完成这一跨越，只有印度是一个大的例外。如果此时中国能够顺利改善收入分配状况，越过库兹涅兹拐点，将在一定程度上抵消前两大拐点所带来的负面影响。

（二）人口因素曾经推动中国经济高速发展 过去中国经济增长体现为高储蓄率保证的，投资拉动的经济增长。（一）拐点过后，经济增长动力发生变化 日本经济在60年代中后期越过刘易斯拐点后，增速出现了系统性下滑。